Рынок новых коммерческих зданий в Москве претерпевает серьезные изменения: в условиях роста стоимости строительства и высоких базовых процентных ставок спрос постепенно смещается от покупателей ипотеки к покупателям за счет собственных средств. Олег Кольченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа», рассказал «Стройгазете», как застройщики адаптируются к дорогим условиям ипотеки и почему не стоит ожидать падения цен. Реорганизация: как нужно изменить «бизнес
Как и другие сегменты рынка, московский рынок новостроек бизнес-класса отреагировал на отмену льготного ипотечного кредитования. Однако нужно понимать, что бизнес-класс более устойчив к этому изменению, чем комфорт-класс, и во многих проектах доля ипотечных сделок может составлять 85% и выше. Среди прочего, покупатели нового строительства коммерческого уровня сосредоточили внимание на рассрочке как на инструменте, который сейчас становится альтернативой ипотеке. Фактически, по данным Росреестра, с июня по октябрь 2024 года в Москве на ДДУ было зарегистрировано более 7800 транзакций. По сравнению с первыми четырьмя месяцами того же года количество зарегистрированных договоров сократилось на 17%. Однако эти цифры относятся только к DDU и не учитывают договоры купли-продажи (в том числе предварительные договоры) или операции по аккредитивам. В нашем проекте продажи в августе выросли на 2% по сравнению с июлем. По сравнению с августом сентябрьские показатели были выше – продажи выросли за квартал на 26% метров и 17% дохода. Отмена льготных кредитов и ИТ-ипотеки, а также ужесточение условий в других кредитных схемах повлияли на структуру спроса, а не на его количество. В Москве в октябре 2024 года за счет ипотечных средств было заключено около 39% договоров долевого участия в новостройках коммерческой недвижимости, что значительно ниже, чем во втором квартале, когда доля таких сделок составляла 74%. В нашем проекте спад столь же очевиден: если во втором квартале 63% сделок сопровождались обращениями по ипотеке, то в третьем квартале доля покупателей ипотеки упала до 42%. В результате изменилась структура спроса. Во-первых, это происходит из-за перехода клиентов на рассрочку. Стабильная аудитория: кто будет покупать новостройки в эпоху дорогой ипотеки
Это понимание имеет решающее значение для прогнозирования развития рынка нового строительства в Москве. Девелоперы будут работать над развитием сегментов рынка, где покупатели менее зависимы от ипотеки, что особенно важно для бизнес-класса. В нашей программе с начала года около 51% сделок были связаны с ипотекой, при этом 49% покупателей не имели ипотеки, что свидетельствует о значительной независимости некоторых клиентов в отношении заемных средств. Доступная ипотека действительно привлекает клиентов бизнес-уровня, которые не смогли бы позволить себе жилье такого уровня без ипотеки. При этом отмена льготной ипотеки затрагивает только жилые помещения – квартиры изначально не подпадают под госпрограмму, а отмена и изменение условий программы этот сегмент в принципе не затронет. По-прежнему много покупателей бизнес-класса, которым традиционно не требуется ипотека – это владельцы бизнеса со значительными сбережениями, готовые вложить накопленные средства в недвижимость, а также инвесторы, в том числе из регионов с активной производственной, машиностроительной деятельностью. Развиваются машиностроение и сельское хозяйство. Да, в предыдущие годы эти клиенты также использовали недорогую ипотеку как второстепенный инструмент, чтобы избежать немедленного вывода собственных средств из бизнеса. Сегодня эти клиенты стремятся приобрести актив в Москве, сочетающий в себе ликвидность и удобство, и лучшим выбором для них являются новостройки бизнес-класса. Проинфляционные факторы: почему цены на бизнес не сильно упадут
Среднюю стоимость квадратного метра можно считать одним из лучших показателей динамики рынка нового строительства бизнес-класса. Показатель показал стабильность, несмотря на падение спроса со стороны ипотечных клиентов и усиление конкуренции. Средняя цена продажи квадратного метра составляет 471 000 рублей. В годовом выражении разница вполне стандартная: в октябре 2023 года стоимость одного «квадрата» составит 437 000 рублей, что означает годовой прирост на 8%. На основании этих данных можно сделать прогноз: несмотря на такие факторы, как высокие ключевые процентные ставки, дорогая ипотека и т д., нам не следует ожидать падения цен. Причин тому много, первая из них – увеличение стоимости строительства. Ужесточение денежно-кредитной политики и повышение ключевых процентных ставок только ускорят этот процесс, увеличив стоимость оборудования, строительных материалов и, самое главное, заемных средств, которые вырастут с 5-7% до 20-25% стоимости квадратного метра. %. Новые тенденции рынка
Очевидно, что период высоких затрат на ипотеку продлится еще довольно долго. Это означает, что рано или поздно нас могут ожидать новые меры поддержки строительной отрасли. Строительная отрасль является важной частью экономики, в которой участвуют тысячи предприятий и миллионы людей. Что касается нового строительного рынка бизнес-класса, мы ожидаем усиления конкуренции в этом секторе по мере увеличения активности застройщиков в этом секторе. Это значит, что продукция улучшится по качественным характеристикам с одной стороны и станет более технологичной с другой (расширится ассортимент предложения по площади и цене). Прогнозировать динамику стоимости квадратного метра пока сложно, но технически рост стоимости строительства, скорее всего, не позволит застройщикам существенно снизить цены. Однако для стимулирования активности клиентов застройщики разработают гибкие форматы продаж, включающие рассрочку, специальные условия ипотеки, скидки и бонусы.
