Shutterstock/ФОТОДОМ «Стройгазета» обсудила ситуацию на столичном рынке недвижимости с исполнительным директором Московского клуба инвесторов Владиславом ПРЕОБРАЖЕНКИМ.
Владислав Игоревич, какие новые финансовые инструменты могут стать альтернативой льготной ипотеке?
Альтернативой льготной ипотеке может стать только ипотека, предлагаемая на рыночных условиях. При этом речь не идет о полной отмене государственных льготных ипотечных программ — они нужны и очень полезны. Развитие любой крупной сложной системы, такой как российская экономика, требует много усилий и ресурсов, и самый необходимый ресурс – это финансы. В условиях ограниченности ресурсов невозможно создать идеальную систему, в которой все ее элементы развиваются пропорционально, а люди, работающие в системе, повышают свое благосостояние. В реальной жизни этого не происходит: кто-то берет на себя инициативу, а некоторые отрасли развиваются значительно опережая другие и получают больше экономических выгод. Однако, как мы все знаем, «каждое майор важен и каждый майор нужен». Поэтому, когда в экономическом развитии страны наблюдается некоторый дисбаланс, баланс необходимо восстанавливать, причем делать это целенаправленно, что и происходит должен быть одновременно профессионалом и быть профессионалом и территория.
Сегодня денежно-кредитная политика довольно жесткая, а стоимость финансирования делает кредитование, включая ипотеку, дорогим для большинства потенциальных потребителей. Но, во-первых, это не навсегда, потому что такую политику центрального банка невозможно поддерживать в течение длительного времени, иначе ключевая процентная ставка перестанет работать в ожидаемом направлении. Во-вторых, трансформация внутреннего экономического развития в новую экономическую модель не может быть достигнута в одночасье. Льготная и рыночная ипотека — это инструменты, которые уравновешивают части экономической модели, связанные с рынком жилья.
Как вы оцениваете практику ограничения минимальной площади квартир?
К этому вопросу необходимо подходить комплексно, и самое главное – не впадать в крайности. Поэтому одной из важнейших целей национального развития является рост населения. С этой точки зрения микроквартиры не способствуют развитию зрелых семейных отношений, но с другой стороны, молодые люди, начинающие жить самостоятельно, нуждаются в собственном, пусть и небольшом, пространстве. Кроме того, можно выделить целые группы людей, которые не хотят владеть и содержать большое жилье, например, их интересует возможность владеть домом в другом районе – это студенты, командировочные и многие другие. Кроме того, не все любят оформлять крупную ипотеку и покупать большую квартиру, а предпочитают постепенно накапливать необходимые ресурсы.
Это не оптимальное решение, когда на рынок налагается регулирование. Это должно быть оставлено на усмотрение рынка, включая рыночные ставки по ипотеке для такого жилья. Совсем другое дело, когда речь идет о государственных программах помощи семьям в покупке жилья, стимулировании переезда людей в прогрессивные районы, привлечении ценных специалистов и так далее. При принятии таких решений в первую очередь необходимо руководствоваться балансом национальных интересов и личных интересов граждан. Конечно, в строящемся жилье не должны преобладать маленькие квартиры, иначе могут образоваться настоящие трущобы, но доля такой недвижимости, скорее всего, составит 5-10%.
Что включает в себя региональное комплексное развитие? Можно ли сказать, что речь идет только о реализации жилых проектов?
КРТ подразумевает не только разработку конкретного месторождения, но и развитие всего пространства, в котором месторождение находится. Поэтому просто строить новые добротные жилые дома на старых промышленных территориях, даже при наличии необходимой инфраструктуры, является ошибкой. Более сложным и важным направлением работы является стратегия экономического развития, направленная на максимально эффективное использование всех существующих конкурентных преимуществ города и создание новых в будущем. Можно назвать несколько важных направлений: промышленность, образование, крупные товарные рынки, финансовые и политические центры, крупные туристические центры, транспортные узлы и т.д. Поэтому, когда речь идет о ЦРТ, необходимо рассматривать его через призму того сектора экономики, который город будет развивать в течение следующих нескольких десятилетий. В этом смысле приоритетами являются инфраструктура, занятость, логистика и т.д. Только тогда можно будет говорить о квадратных метрах, о потенциале… Проценты могут варьироваться — и сильно различаются. Мы говорим о решении стратегических задач, и каждая часть КРТ имеет определенную общегородскую функцию, определяющую, чем она будет наполнена.
Проекты КРТ полностью меняют внешний вид и логику городских пространств, в которых они появляются. Для Москвы можно привести пример территориального развития ЗИЛа. Промышленная зона – это достижение и гордость прежней технологической структуры столицы, преобразованной в современную территорию с качеством окружающей среды, полностью соответствующим международным стандартам. С точки зрения мирового опыта можно привести Объединенные Арабские Эмираты и Китай. Логика территориального развития привела к принципиальным различиям в уровнях жизни, производства, развлечений и т д. Следует понимать, что развития как такового не происходит. Помимо потенциальных инвестиций, необходимо также принять решения относительно характера экономического развития города. Если говорить о Москве, то это один из важнейших мегаполисов мира, вносящий значительный вклад в ВВП страны, а также привлекающий трудовые ресурсы и туристические потоки. Чрезвычайно важным инструментом развития Москвы и других городов страны является решение о подготовке и использовании в работе генеральных планов. Этот инструмент позволяет вам управлять стратегией развития вашего города, заглядывать в будущее на несколько десятилетий, видеть ориентиры будущей экономики и восстанавливать инфраструктуру.
Земельных участков в столице остается все меньше. Как реализовать комплексную застройку и градостроительство в столице?
Это просто неправда, не говоря уже о Новой Москве, где на территории исторической Москвы остается огромное количество перспективных земель; Кроме того, по мере перехода промышленного производства на новые технологические уклады резко снизилась потребность в больших площадях земли для современных предприятий. Трансформация существующих промышленных территорий займет десятилетия. Кроме того, для этого потребуются действительно полноценные CRT-проекты по качественному улучшению жилых помещений и созданию высокотехнологичных рабочих мест.
Что включает в себя понятие «социальное жилье» – это прежде всего социальная аренда или что-то другое? Как сделать такой дом доступным?
Социальное жилье стало синонимом жилья для малоимущих, но это очень далеко от истины. Вопрос немного шире, чем обычно объясняют. Например, жилье, построенное по схеме реконструкции, в некоторой степени является социальным. При этом такое жилье рассчитано не на бедных, а на зрелое, качественное жилье, отвечающее всем современным реалиям. Возможно, говоря о социальном жилье, стоит акцентировать внимание не на абстракциях, а на конкретных проектах, тогда само понятие приобретет новый современный смысл. Поэтому, кроме реновации, социальное жилье можно также назвать ведомственным жильем, жильем, заменяющим общежития, и т д. Варианты создания, использования и передачи таких жилых объектов обширны и сложны. Что касается арендного жилья, то это не социальная недвижимость, а объект временного проживания. Аренда может быть социальной, но если мы строим развитое, экономически благополучное общество, аренда не должна стать массовым явлением.
Почему столичные девелоперы переезжают в регионы, а региональные — в столицу? Каковы последствия этого?
Девелоперы нашли ниши, чтобы разнообразить географию своих проектов. Появление дополнительного платежеспособного спроса во многом обусловлено развитием отечественной экономики и текущей структурой бюджетных расходов. Импортозамещение и ускорение реализации национальных проектов стимулировали развитие большего числа регионов, а также появился новый платежеспособный спрос на недвижимость. В свою очередь, региональные девелоперы, накопившие возможности и желающие выйти на разные уровни развития, всегда будут конкурировать на самых маргинальных, но в то же время и самых сложных рынках, в том числе на рынке недвижимости Москвы.
