Shutterstock/FOTODOM Рост цен на квартиры в новостройках, рост стоимости материалов, рабочей силы и ипотеки привели к тому, что для многих людей покупка собственной недвижимости становится вопросом отсрочки. В то же время все больше молодых людей ищут перспективы карьерного роста по всей стране. Спрос на качественное, современное, доступное жилье продолжает расти, и одним из способов решения этой проблемы является развитие цивилизованного рынка аренды жилья. «Стройгазета» обсудила с директором по архитектуре ХАДАА Георгием ТЮГАЕВЫМ, как такие квадратные метры влияют на городскую экономику и принципы проектирования современных многоквартирных домов.
Георгий Александрович, как и в какой степени арендное жилье влияет на городскую экономику?
С точки зрения градостроительства увеличение количества арендуемой недвижимости вообще не является проблемой, однако важно не путать ее с квартирами. Во втором случае в конкретной местности у всего класса резидентов отсутствует необходимая инфраструктура, а структура инвесторов и правовой статус объектов совершенно иные. Арендное жилье призвано удовлетворить потребности наиболее мобильной части населения при переезде в другой город на длительный период времени.
В контексте местной экономики форма аренды в некотором смысле более привлекательна, поскольку позволяет получать дополнительный стабильный доход от туристов: платят НДФЛ, пополняют местный бюджет, стимулируют спрос на услуги и товары, тратят деньги деньги, интегрироваться в производственную цепочку и т д
Если вы зайдете слишком далеко и превратите целый район в отличное место для сдачи в аренду, могут возникнуть проблемы. В этом случае, например, сложно организовать голосование по вопросам управления собственностью и природопользованием из-за отсутствия местных собственников на уровне здания, жилого массива или целого муниципалитета.
Каковы преимущества и недостатки арендного жилья в городских условиях?
Преимущество программы аренды – возможность быстро обеспечить специалистов новых сфер необходимым количеством мест для проживания. Это огромное преимущество с точки зрения демографии, уровня укомплектования персоналом и повышения экономической эффективности. Поэтому одной из серьезных дилемм, с которыми сталкиваются при строительстве современных технопарков в малых или новых городах, является сложность привлечения жителей и людей из-за отсутствия качественного жилья.
Многие компании и специалисты готовы начать застройку на новом месте, пользуясь льготами и льготами, но не хотят ждать несколько лет, пока рядом с участком построят жилье, или покупать его сразу по прибытии. Кроме того, не все готовы каждый день проходить десятки километров на работу. Выходом может стать строительство нескольких качественных арендных домов, в которых будут вращаться новые специалисты, дожидающиеся собственных квартир. Это также хорошее решение с точки зрения улучшения социального климата, объединения людей со всей страны после переезда. Кроме того, мы сокращаем логистическую нагрузку, транспортные расходы и перегруженность транспортной инфраструктуры.
Также теоретически проблема возникает, если построить себе арендный кластер, изолированный от бизнеса: тогда это место будет вести себя как совершенно обычный жилой район, загруженный трафиком в часы пик.
Кто мог бы стать основной целевой аудиторией такого проекта?
Большинство пользователей арендного жилья – это молодые люди 25-35 лет, пробующие себя на новом месте. Если их карьера и личная жизнь складываются как положено, они начинают искать собственную недвижимость в городе, подыскивают подходящее место.
Как продвигается проектирование и строительство новой жилой башни, изначально предназначенной для сдачи в аренду?
Сегодня у нас нет кластеров долгосрочно арендуемого жилья – в отличие от многоквартирных домов XIX века. Сегодня, в нынешних условиях, это скорее точки и предметы экспериментов. Кроме того, от предыдущих форматов их отличает акцент на сервисе. В целом долгосрочная аренда хорошо влияет на стимулирование сферы услуг, малого бизнеса и потребления, мало отличаясь от обычной структуры региона.
Если вы спроектируете и построите недвижимость для долгосрочной аренды с нуля в 21 веке, вы сможете воспользоваться лучшими чертами как классического жилья, так и квартир с обслуживанием. С одной стороны это полнофункциональная сдаваемая в аренду квартира, с другой стороны внутри и рядом с объектом недвижимости можно сформировать качественный пул различных услуг, таких как уборка, заводская кухня, спортивная студия и т.д.
Как такие продукты и концепции развития адаптируются к реалиям современной экономики и потребностям жителей?
В зависимости от целевой аудитории и ее предпочтений вариации практически безграничны. Но это означало, что вопрос выбора концепции и аудитории стал критическим при строительстве многоквартирного дома, потребовав тщательного анализа локации. Так что набор сервисов и опций для городских площадок — это одно, а для площадок рядом с технопарками или особыми экономическими зонами — совсем другое: их пул должен быть более разнообразным и во всех случаях более доступным.
С другой стороны, могут быть некоторые различия в дизайне по сравнению с традиционными корпусами. Например, при создании жилых комплексов, где недвижимость приобретается конечным потребителем, многие решения по оптимизации таких помещений, как кухни, недоступны в условиях острой конкуренции. В этом случае они вообще не будут покупать квартиру, а выберут другую недвижимость на рынке.
В арендуемой недвижимости разумная функциональность и основные параметры дома могут быть отданы в приоритет для обеспечения комфортного проживания, пусть иногда и без излишеств, таких как панорамное остекление или большая кухня-гостиная. В условиях жизни от года до нескольких лет для молодых людей это не является проблемой. Кроме того, размещение большего количества функций в общественных местах и придомовых территориях поможет новым жителям города лучше общаться. Вопрос борьбы с атомизацией людей становится все более актуальным в последние годы, и урбанистические исследования активно занимаются этим вопросом.
Как с точки зрения онлайн-форматов бизнеса должны быть спроектированы и представлены на рынке недвижимости современные многоквартирные дома?
Сетевой формат, вероятно, станет одним из жизнеспособных и востребованных видов арендного жилья в мегаполисах. Они были созданы за счет банковских структур, заинтересованных в том, чтобы продукты были максимально гибкими. Это значит, что теоретически он должен быть привлекателен как для долгосрочной аренды, так и в некоторых случаях для покупки. Например, человек прожил в этой квартире несколько лет, понимает, что место ему нравится, привыкает к обстановке и хочет купить актив. Для банка такая программа означает постоянную связь со своими сервисами, различными программами, системами монетизации и наличие постоянных клиентов на протяжении многих лет. Но для реализации такого формата необходимо соблюдать те же требования к благоустройству, что и для обычных участков, без каких-либо скидок. Отдельные исследования необходимы для того, чтобы понять оптимальный объем и структуру среды, разработать стандарты и сравнить их с градостроительным законодательством.
Насколько перспективна и актуальна такая форма развития продукта в России?
С градостроительной точки зрения наличие большого количества жильцов в обычном жилом доме не играет существенной роли, и только при появлении целого жилого комплекса, улицы или микрорайона структура окружающей среды существенно меняется при этом он полностью заселен людьми, не являющимися владельцами.
В целом контекст современной жизни демонстрирует острую необходимость сделать рынок аренды более современным, управляемым и эффективным, чтобы адаптироваться к экономическому и социальному климату. Конечно, важно строить, вводить и продавать классическое и качественное жилье для граждан, но нельзя забывать о потребностях предприятий, возрастающей мобильности населения, новых приоритетах регионального и промышленного развития. Положительные результаты в решении этих задач во многом будут зависеть от успешности привлечения специалистов и комфорта их жизни «здесь и сейчас».
Наличие такой потребности в разработке продуктов означает, что нам нужно работать в этом направлении внимательно, вдумчиво и целенаправленно, чтобы улучшить концепцию, качество и экономику проекта. Для бизнеса формат аренды также может стать отличным способом избежать многих тупиков на рынке, воспользоваться эффектом низкой базы и заявить о себе с помощью нового популярного формата. Если этот тип также получит некоторую государственную поддержку, его перспективы роста трудно переоценить.
