Эксперты аналитической платформы bnMAP.pro изучили итоги летних продаж 10 крупнейших городов РФ, где динамика рынка нового строительства наиболее заметна и мониторинг которых ведется на протяжении последних нескольких лет. В исследовании приняли участие города Красноярск, Ростов-на-Дону, Волгоград, Пермь, Уфа, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Казань и Воронеж. В связи с особенностями развития рынков Москвы и Санкт-Петербурга данный метод для исследования не использовался.
Мы рассмотрели объемы и объемы в июле по сравнению с июнем и августе по сравнению с июлем. Результаты лета также сравниваются с аналогичным периодом прошлого года. Регион — рейтинг Failed В Красноярске зафиксировано наибольшее снижение количества сделок с июля по июнь: 64% в месяц. Волгоград и Пермь упали на 63%, Уфа и Краснодар – на 62%, Новосибирск – на 61%. Среди 10 исследованных городов наименьшее снижение было в Воронеже — минус 30%, Казани — 56%. Екатеринбург – 57%. Продажи резко упали во всех из 10 с лишним исследованных городов-миллионников, причем везде были отрицательные значения по сравнению с июнем. В июле по сравнению с июнем продажи в городах-миллионниках упали на 58%. Август против июля В августе 2024 года ситуация иная, чем в июле. Руководство поменялось кардинально. Город Воронеж имел наименьший спад в июле и стал городом с наибольшим спадом в августе: продажи упали на 49%. Далее следуют Волгоград с -22%, Казань с -14%, Красноярск с -7%, Уфа с -5%, Екатеринбург с -4% и Краснодар с -2%. По сравнению с июлем в трех городах наблюдались положительные изменения. Так, продажи в Перми выросли в августе на 1%, в Ростове-на-Дону – на 14%, а лучше всего показал себя Новосибирск. Результаты продаж здесь на 27% лучше, чем в июле 2024 года. Продажи в более чем 10 миллионах городов в августе упали в среднем на -6% по сравнению с июлем. Мы также подсчитали, как изменятся продажи в этих 10 городах летом 2024 года по сравнению с летом 2023 года. Объем продаж продемонстрировал отрицательную тенденцию роста во всех 10 исследованных городах. В Ростове-на-Дону наблюдался самый большой спад продаж летом. Среди них количество транзакций сократилось на 29%. На втором месте по темпам падения находится Краснодар: за три месяца лета объем сделок упал на -28%. Объемы упали на 27% в Перми и Новосибирске, на 25% в Красноярске и на 24% в Воронеже. В Уфе зафиксировано наименьшее снижение объема транзакций за три месяца лета – всего на 9%. В результате в 10 исследованных мегаполисах количество земельных участков, проданных в период с июня по август этого года, упало на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Москва и Санкт-Петербург
О рынке
На основе этой платформы и данных Росреестра, Банка России и ДОМ.РФ Аналитический центр М2 изучил динамику рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга с января по август 2024 года и выявил следующее. За первые шесть месяцев в Москве было совершено 104 000 транзакций, а в Санкт-Петербурге — 63 000. На эти два города пришлось 65% и 35% объема транзакций соответственно. Доля ипотечных сделок в Москве составляет 54%, в Санкт-Петербурге 62%. Анализ показывает, что среднемесячное количество сделок на городском рынке нового жилья с июля по август сократилось на 35% по сравнению со среднемесячным показателем в первом полугодии. Вторичный рынок Москвы упал на 3%, северной столицы — на 12%. Наибольшее снижение произошло в ипотечных сделках в секторе «нового строительства». Такой результат обусловлен эффектом высокой базы – в месяцы, предшествовавшие отмене льготного ипотечного кредита по ставке 8% и изменению условий жилищной ипотеки, на рынке существовал срочный спрос на государственную поддержку. Кроме того, новые условия ипотечного кредитования жилья и ИТ ограничили спрос на рынке нового строительства. Более того, спрос на использование рыночных ипотечных кредитов для покупки домов в значительной степени сдерживается более низкой доступностью таких кредитов. Напомним, что в декабре 2023 года ключевая процентная ставка страны достигла 16%, выросла до 18% 26 июля 2024 года и до 19% 13 сентября. Аналитики ожидают коррекции в сделках с недвижимостью, поскольку условия ипотеки становятся все более недоступными. В столичном регионе М2 сообщила, что основное внимание будет уделено жилищной, синдицированной и дифференцированной ипотеке, а также схемам неипотечного кредитования. Ожидается, что к концу 2024 года объем выдачи ипотечных кредитов сократится более чем на 30%. Между тем, в столичном регионе может наблюдаться более серьезный спад.
Эксперты также отмечают, что строительство нового жилья может подвергнуться дополнительным ограничениям. Ожидается, что к концу 2024 года введенная площадь жилья по стране достигнет около 100 миллионов квадратных метров м2 со 110 млн м2 к 2023 году. Наибольшую долю (около 60%) составят проекты индивидуального жилищного строительства. В Москве ожидается более резкое снижение объемов ввода жилья. Среди них доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода с января по август составила 23%, а в Санкт-Петербурге – 7%. Поскольку столичный регион отличается от других регионов страны, здесь меньше земель для индивидуального жилищного строительства, а стоимость выше, поэтому развитие сектора индивидуального развития в этих городах не имеет большого значения. Параметры транзакции
Аналитический центр M2 рассчитывает среднее количество торговых ордеров, выполненных через платформу. В Москве показатель остался практически неизменным и составил 11,6 млн рублей в первом полугодии 2024 года и 11,5 млн рублей в июле-августе, тогда как в Санкт-Петербурге средний чек снизился с 7,3 млн рублей до 5,9 млн рублей.
В первом полугодии 2024 года средний размер кредита на первичном рынке Москвы составил 8,3 млн рублей, на вторичном – 10 млн рублей. С июля по август размер кредитов на первичном рынке достиг 9,9 млн рублей, а размер кредитов на вторичном рынке снизился до 8,8 млн рублей. В северной столице также увеличился размер кредитов на рынке нового строительства (с 6,4 млн руб до 7,6 млн руб.).) и упала на вторичном рынке (с 5,9 млн руб до 5,4 млн руб.). При этом размер первоначальных взносов в обеих столицах остается практически неизменным – 33-34% в первом полугодии 2024 года и 35% в июле-августе. Экспо
По классификации М2 срок экспозиции квартир на рынке новостроек сократился. В первом полугодии 2024 года среднее количество дней в Москве составило 81, а в июле-августе оно сократилось до 68 дней. В Санкт-Петербурге срок пребывания на рынке новостроек сократился с 91 дня до 86 дней. Аналитики считают, что снижение может быть связано с тем, что застройщики корректируют стратегии продаж, расширяют каналы продаж, используют сети недвижимости и перезапускают рекламу в новых условиях. На вторичном рынке срок экспозиции практически не изменился – в Москве он снизился с 65 до 64 дней, а в Санкт-Петербурге увеличился с 72 до 73 дней.
